Wer wissen möchte, was seine Immobilie derzeit wert ist, muss eine Menge Faktoren berücksichtigen. Abgesehen von Checklisten zur Erfassung aller bedeutenden Einzelheiten, liefert das Vergleichswertverfahren Aufschluss über den aktuellen Marktwert.
Baujahr und Modernisierungsstandard
Entscheidend für die Bewertung einer Wohnung ist:
- das Baujahr,
- ferner die zur Verfügung stehende Fläche und die Frage,
- ob sie fremd vermietet oder selbst bewohnt ist.
- Ist eine Garage vorhanden, und wenn ja, von welcher Qualität?
- Liegt die Wohnung in einem der oberen Stockwerke, ist auch von Bedeutung, ob ein Aufzug im Haus genutzt werden kann.
- Gibt es einen Balkon?
- Ist eine Nutzung des Gartens möglich?
- Wenn diese Frage bejaht werden kann, spielt es auch eine Rolle, ob hier ein Gartenhäuschen eingerichtet worden ist, wann das geschehen ist und was es gekostet hat.
- Außerdem ist zu bewerten, ob seinerzeit ein Architekt bei der Gestaltung des Gartens mitgewirkt hat.
- Ist eine Einbauküche vorhanden?
- Gibt es einen Wintergarten?
- Hat die Wohnung einen Kamin jüngeren Datums,
- was hat sein Einbau gekostet?
Ausschlaggebend für die Immobilien Bewertung ist auch die Beschaffenheit der Wände und des Dachs und außerdem der Dämmung, besonders an den Fenstern und Türen. Sind im Inneren hochwertige Materialien verbaut worden? Wie steht es um die Qualität der Beläge an den Wänden und am Boden? Wichtig ist weiterhin die Qualität der Installationen, die Frage der Raumaufteilung und des Sonneneinfalls, Aussicht und Lage. Schließlich bleibt der neueste Stand der Modernisierungsmaßnahmen im Gebäude zu beurteilen.
Den Verkehrswert zeitgerecht ermitteln
Eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren – neben dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren – ist das Vergleichsverfahren. Es hat den anderen gegenüber den Vorteil, die Marktlage in die Berechnungen mit einzubeziehen. Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie wird dabei im Rahmen eines Vergleichs ermittelt. Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieses Verfahrens ist die entsprechende Lage. Liegen die zu vergleichenden Objekte in der gleichen Region, besser noch im selben Einzugsgebiet, sind die ermittelten Ergebnisse verlässlicher. Die Vergleichbarkeit erleichtert außerdem eine ähnliche Größe und Ausstattung der Immobilien. Das Verfahren ist meist auf selbst genutztes Eigentum wie Eigentumswohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäuser ausgerichtet.
Nicht zuletzt der Zeitraum der Bewertung muss mit ins Kalkül gezogen werden, um den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Über den Wert des Grundstücks gibt die Kaufpreissammlung der deutschen Gutachterausschüsse Auskunft. Grundlage dafür müssen zehn verschiedene Bewertungen von vergleichbaren Grundstücken sein. Auch eigene Recherchen können herangezogen werden. Von Bedeutung sind ferner die Verkehrsanbindung, die Ausstattung des bewerteten Objekts und sein baulicher Zustand.
