Ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen – wie läuft die Versteigerung ab und auf was sollte unbedingt vor dem Kauf geachtet werden

7 August, 2013 keine Kommentare »
Ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen – wie läuft die Versteigerung ab und auf was sollte unbedingt vor dem Kauf geachtet werden

Die Amtsgerichte versteigern im Auftrag der Gläubigerbanken Häuser oder Wohnungen, wenn Kredite nicht bedient werden. Das Gros der Objekte geht an spezialisierte Unternehmern, die die Immobilien sanieren und wieder verkaufen. Gut vorbereitete, private Interessenten haben die Chance, mit einer solche Immobilie der Maklerprovision ein Schnippchen schlagen.


Ablauf der Zwangsversteigerung

Nach der Beschlagnahme des Objektes durch das Amtsgericht, wird von einem unabhängigen Gutachter das Haus geschätzt und ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie erstellt. Der Versteigerungstermin wird festgelegt und veröffentlicht. Zwischen der Veröffentlichung und dem selbst Termin liegt eine Frist von mindestens einem Monat. (mehr zum Ablauf und zu gesetzlichen Vorschriften kann man hier nachlesen)

Diese sollten Bietinteressenten nutzen um sich Informationen zu holen:

  • Verkehrswertgutachten, beim Amtsgericht verfügbar?
  • Grundbuchauszug Abteilung zwei (eingetragene Rechte Dritter z.B. Durchfahrts- und Wohnrechte) und drei Grundschulden siehe Geringstes Gebot)
  • Gläubiger Bank (Unter Umständen ist eine Einigung möglich, so das diese nicht mitbietet. Oft haben diese auch Markler beauftragt, die eine Besichtigung ermöglichen.)
  • Besichtigung (Am besten mit einem Baufachmann, da es bei Zwangsversteigerungen keine Gewährleistung oder Rücktrittsrechte im Fall von Baumängeln gibt.)

Bei der Veröffentlichung wird auch das „Geringste Gebot“ aufgestellt. Jenes setzt sich aus den Kosten für das Versteigerungsverfahren, offenen Grundsteuern und den bestehend bleibenden Rechte (Belastungen) zusammen. Es ist zusätzlich zum Zuschlagsgebot zu zahlen.

Bestehend bleibende Rechte wurden im Grundbuch vor dem Gläubiger eingetragen, der die Zwangsversteigerung beantragt hat. Sie erlöschen nicht mit der Versteigerung und müssen übernommen werden. Fallen solche Rechte nachträglich weg, weil sie bereits erloschen sind, werden Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge fällig.

Im ersten Versteigerungstermin beträgt das Mindestgebot bei 70 % des Verkehrswertes. Liegt das höchste abgegebene Gebot unter dieser Grenze, aber über 50 % kann die Gläubigerin den Zuschlag verweigern. Die Bietungszeit beträgt mindestens dreißig Minuten. Wenn in dieser Zeit kein Gebot abgegeben wird oder die Gläubigerin wie vorher beschrieben ablehnt, scheitert der Termin.

Im zweiten Termin liegt das Mindestgebot bei 50 % des Verkehrswertes jedes Gebot oberhalb dieses Wertes kann den Zuschlag erhalten. Häufig steigert die Gläubigerbank selbst mit um ihren Mindestpreis zu erreichen.

Teilnahme und Zuschlag

Um an der Versteigerung teilnehmen zu können, müssen zehn Prozent des Verkehrswertes des Objektes vor Beginn der Versteigerung beim Amtsgericht hinterlegt werden. Akzeptiert werden die vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft, eine von Ihrem Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungsscheck oder eine Bundesbankscheck mit Datum maximal drei Tage vor dem Termin.

Mit dem Zuschlag sind die hinterlegten zehn Prozent sofort fällig, weiterhin haftet der Ersteher (Bieter, der den Zuschlag erhalten hat.) für den Gesamtbetrag. Der besteht aus dem abgegebenen Gebot und dem geringsten Gebot nebst Zinsen abzüglich der hinterlegten Sicherheit.

Spätestes zum Verteilungstermin meist 8 bis 12 Wochen später ist die Restsumme fällig. Die an das Finanzamt zu zahlende Grunderwerbsteuer wird auf den Gesamtbetrag (Gebot und geringstes Gebot) fällig. Der Ersteher ist ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses Eigentümer des Grundstücks. Bereits mit dem Zuschlagsbeschluss kann der neue Eigentümer eine Zwangsräumung betreiben. Nach dem Verteilungstermin veranlasst das Amtsgericht die Änderung des Grundbuches.

Um ein lukratives Haus bei einer Zwangsversteigerung ersteigern zu können, kann man sich vorab auf den Internetseiten die einzelne Liegenschaften auflisten, wie bei Immonet informieren, sich auf den Seiten der jeweiligen Amtgerichte oder auch auf den Seiten einzelner Gläubigerbanken erkunden was versteigert wird und wann die nächste Zwangsversteigerung ansteht.

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